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ABC Acquisto/Vendita 
La Vendita
La Vendita
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Per vendere un immobile, bisogna innanzitutto stabilirne il valore e non cadere nel frequente errore di sottovalutazione o sopravvalutazione (più il prezzo è alto e meno persone saranno interessate alla visita) è importante centrare l'effettivo importo realizzabile tenendo conto di tutte le caratteristiche: l'ubicazione, l'esposizione, il piano, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza dell'ascensore, il tipo di riscaldamento ecc...; è inoltre importantissimo tenere conto delle dimensioni e della tipologia dell'immobile e non farsi condizionare dal valore affettivo che porterebbe sicuramente a chiedere un prezzo più alto. Per essere certi di aver dato l'effettivo valore, ci si può rivolgere ad un agente immobiliare: una figura tecnico-legale che per esercitare la professione ha bisogno di un "patentino" rilasciato dalla camera di commercio a seguito di un corso di studi concluso con un esame di stato. L'agente analizza nel giusto modo gli elementi citati, al fine di stabilire il prezzo, è soprattutto un indispensabile aiuto per districarsi nelle complesse procedure di compravendita. Il passaggio successivo è quello di redigere "l'annuncio di vendita" importante indicare con termini semplici e di facile comprensione tutte le caratteristiche dell'immobile. Una volta trovato l'acquirente, si entra nella vera e propria trattativa attraverso una serie di atti formali che porteranno al definitivo passaggio della proprietà dell'immobile. Succede molto di rado che le parti interessate stipulino subito il contratto, di solito c'è una fase precontrattuale; si inizia con la sottoscrizione da parte dell'acquirente di una proposta d'acquisto che precisa i dati anagrafici del proponente, i dati dell'immobile, il prezzo d'acquisto e le modalità di pagamento. Per conferma di ciò che propone, l'acquirente versa al venditore un assegno a titolo di acconto di caparra. Nel caso in cui si tratti con un'agenzia immobiliare, l'acquirente lascia depositato in agenzia l?assegno con la clausola "non trasferibile" intestato al proprietario (e non all'agente) e sarà poi compito dell'agente riconsegnarlo se tale proposta non viene accettata. Raggiunto l'accordo il passo successivo è il compromesso o preliminare di compravendita. Si tratta di una scrittura privata con la quale le parti si impegnano a concludere successivamente l'atto definitivo o rogito notarile. A garanzia di ciò, l'acquirente versa un anticipo sul prezzo a titolo di caparra confirmatoria ( art. 1385c.c.: somma di denaro che va versata all?atto del compromesso. Se il contratto va a buon fine, la caparra viene imputata in conto prezzo. Se chi ha versato la caparra risulta inadempiente, il venditore può decidere se trattenere la caparra o ricorrere al giudice per l'esecuzione coatta del contratto. Se invece è il venditore ad essere inadempiente, l'acquirente ha diritto alla restituzione del doppio di quanto versato, fermo restando anche per lui il diritto di ricorrere al giudice per l'esecuzione forzata dello stesso.) o penitenziale ( art. 1386 c.c.: più semplice della confirmatoria; in caso di inadempienza viene semplicemente persa dall'acquirente e trattenuta dal venditore a titolo di corrispettivo del recesso. In caso sia il venditore ad essere inadempiente, l'acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della stessa). Anche nel compromesso vengono riportate le generalità dell'acquirente e del venditore, i dati identificativi dell'immobile, il prezzo, i tempi e le modalità di pagamento, la data del rogito, l'esistenza di ipoteche o altri vincoli, la regolarità rispetto alle norme urbanistiche (concessioni edilizie, condoni, ecc..), la descrizione dell'immobile, la caparra confirmatoria o penitenziale. L'atto conclusivo della compravendita immobiliare è il rogito (atto pubblico); redatto dal notaio e trascritto presso gli uffici della conservatoria dei registri immobiliari previa verifica della piena regolarità ipocatastale e urbanistica. Nel rogito, oltre ai dati catastali e al prezzo, è importante indicare se l'immobile viene acquistato come prima casa per usufruire degli sconti fiscali. E' fatto obbligo per il venditore comunicare le generalità di chi occuperà l'immobile all'autorità di pubblica sicurezza entro 48 ore dalla consegna. |
