Tra le considerazioni da fare quando si decide di acquistare un immobile, fondamentale è la verifica delle proprie possibilità reddituali necessarie all'apertura di un mutuo.L'istituto creditore tiene conto dei costi della vita del richiedente e determina in linea generale l'importo massimo di rata sopportabile intorno ad 1/3 del complessivo reddito. A seconda della durata del Mutuo si determineranno il tasso d'interesse ed il piano di ammortamento (restituzione del denaro).

I contratti di mutuo che comunemente vengono proposti possono essere a

• tasso fisso  - quando la rata è costante e il tempo è definito.
• tasso variabile  - quando la rata è variabile e il tempo è definito.
• tasso variabile con rata costante - quando la rata è costante e il tempo è variabile.
• tasso misto - quando per un periodo definito la rata è costante e successivamente è data la possibilità di confermare il proseguimento della restituzione del denaro a tasso fisso o variabile.

I tempi necessari per erogare un mutuo variano da un minimo di 20 giorni a un massimo di 2 mesi, a seconda dell'istituto creditore. In questo periodo l'acquirente ha modo di procedere alla stipula del compromesso, versare la caparra e trovarsi al saldo con l'importo erogato dall'istituto di credito necessario per quietanzare il venditore.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER I MUTUI

Conseguentemente alla stipula di un mutuo, le banche inviano annualmente al contraente una dichiarazione ad uso fiscale ("certificazione degli interessi passivi") in cui viene dichiarato l'ammontare degli interessi passivi pagati nell'anno; tale certificazione permette di ottenere un'agevolazione fiscale in termini di riduzione dell'Irpef, nella dichiarazione dei redditi.

Il tipo di agevolazione fiscale varia in base alla finalità del mutuo: acquisto, costruzione o ristrutturazione di prima casa e acquisto di abitazione secondaria.

Acquisto prima casa
Per prima casa si intende quella in cui si risiede abitualmente (a tal fine fanno fede i registri anagrafici o l'autocertificazione).

Per i mutui stipulati dopo il 1° gennaio 1993, la detrazione compete per una quota pari al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori ossia tutte le spese sostenute per l'atto (es. spese notarili o spese di perizia), la commissione della banca, gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca), le penalità per l'estinzione anticipata del mutuo, ed anche il premio per l'assicurazione del fabbricato (obbligatoria sugli immobili ipotecati)

L'onorario e le spese del notaio per il contratto di compravendita NON sono mai detraibili.

L'importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 3.615 euro, da ripartire tra gli intestatari del mutuo.
Ogni contribuente può detrarre solo la propria quota parte d'interessi; dal 2001, in caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l'altro fiscalmente a carico può detrarsi entrambe le quote degli interessi passivi, fermo restando il tetto massimo di 3.615 euro. Il risparmio massimo ottenibile è di 686,89 euro, equivalente al 19% di 3.615 euro.
Naturalmente, se gli interessi pagati nell'anno sono inferiori ai limiti indicati, il 19% va calcolato sulla somma effettivamente versata.

Per i mutui stipulati fino al 31dicembre 1992 l'importo massimo su cui calcolare la detrazione è superiore: 3.615 euro per ogni mutuatario.

Mutui per costruzione e ristrutturazione prima casa
Per i contratti di mutuo stipulati dal 1998 la detrazione del 19% è valida anche per la costruzione e la ristrutturazione delle abitazioni principali.
L'importo di interessi passivi su cui calcolare la detrazione è massimo di 2.582 euro con la condizione che i lavori di costruzione abbiano inizio sei mesi prima o dopo la data di stipula del contratto di mutuo e che l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori.

Acquisto seconda casa
Nel caso di mutuo per l'acquisto di un'abitazione secondaria, è possibile avere agevolazioni solo per i mutui stipulati prima del 1993 e per il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori su un importo massimo di 2.066 euro per ciascun intestatario del mutuo.

I vantaggi fiscali concorrono tra le voci più importanti per ottenere una significativa detrazione d'imposta; determinano un importante recupero di denaro da scomputare dal piano di ammortamento con una conseguente riduzione del tasso originario di conteggio.